"Comprar sin notario"

@FGarciaSais

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La adquisición de bienes raíces (suelo y/o construcciones) es una de las manifestaciones más características de la economía moderna y reposa en el fundamental derecho de propiedad, con base en el cual el Estado reconoce a los particulares la posibilidad de ser dueños y de enajenar, mediante el pago de dinero, sus bienes. 

Para que una compraventa de bienes inmuebles sea perfecta (surta efectos plenamente y se garantice que el comprador podrá objetar su título a cualquiera) se requiere, siempre que el valor del inmueble supere las 350 UMAS (aproximadamente $28 mil), que se eleve a escritura pública; esto es, debe acudirse ante notario.

No acudir ante notario implica la asunción para el comprador de un buen número de riesgos que, a la postre, conducirán a complejidades que, en el peor de los escenarios, se traducirán en la pérdida del inmueble adquirido y en la no recuperación de las cantidades pagadas. Si le va bien, recuperará la inversión y, probablemente, alguna cantidad por concepto de perjuicios.

Los notarios participamos activamente como agentes económicos (en el mercado de la fe pública), participamos activamente en la escrituración de inmuebles. Un contrato privado de compraventa, en honor a la buena fe, implica que la transmisión de la propiedad aconteció desde la fecha en que se alcanzó el acuerdo entre las partes. Luego, entonces, el vendedor ya no podría volver a vender el mismo inmueble, so pena de incurrir en algún delito y, desde luego, en responsabilidad civil frente a su primigenio comprador.

La situación se complica enormemente si con posterioridad a la venta privada (sin escritura) el vendedor logra una segunda venta del mismo inmueble. Esta sí en escritura pública. El nuevo comprador desconoce que su vendedor ya la había vendido (es un tercero de buena fe) y con buen juicio la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La transacción sería perfecta. Se habría lesionado, sin embargo, al primer adquirente, quien tendrá que iniciar acciones legales para recuperar lo pagado.

Su situación no mejorará si ese contrato privado de compraventa fue certificado o ratificado ante notario. En Sinaloa los notarios tenemos prohibido hacerlo. En todo caso, cuando un notario hace un cotejo de un documento y lo certifica, lo único que ello significa es que el notario determina que la copia es fiel de la original, no prejuzga respecto de la autenticidad ni de la validez del acto que se contiene en ese contrato.

De manera similar, cuando ante notario se reconocen como propias las firmas puestas en algún documento, dicho contrato no se convierte en una escritura pública ni, por lo mismo, se subsana el vicio de la falta de forma que el contrato de compraventa sobre inmuebles debió haber revestido.

La jurisprudencia ha expresado en una serie de tesis aisladas y jurisprudenciales algunos criterios importantes que tienen que ver con lo anterior. Desde 2010 en Sinaloa, los notarios debemos abstenernos de certificar y de ratificar contratos privados de compraventa sobre inmuebles. Sin embargo, la ley no obliga a los notarios a llevar un libro de cotejos (el llamado “protocolito” de la Ciudad de México), lo que puede prestarse a ejercicios indebidos que se traduzcan en problemas que trasciendan a los tribunales.

Tener un contrato privado debe convocar a demandar la acción pro forma para que un juez ordene al vendedor elevarlo a escritura pública (ante notario). La validez del contrato privado está en vilo, mientras no tenga en su poder un testimonio notarial. La mejor manera de corregir estas desviaciones es dejando de firmar contratos privados cuando la ley impone la necesidad de una escritura pública. Evítese problemas y acuda con su notario de confianza.

Notario 210 del Estado de Sinaloa

Coordinador Nacional del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM