"Donar para fraccionar"

A la memoria de Don Carlos de Silva Nava, querido maestro

 

No pocas leyes de desarrollo urbano en México contienen una peculiar regla con base en la cual se impone a quien vaya a desarrollar un fraccionamiento la necesidad de realizar una “donación forzosa” en beneficio de la autoridad municipal respecto de un porcentaje del terreno que se va a afectar. 

 

¿Es constitucional que las autoridades administrativas obliguen a regalar una superficie de terreno como condición para la autorización de obras urbanas? ¿Es eficiente en términos económicos? ¿Produce una satisfacción más eficiente al interés de la sociedad? ¿Puede el municipio encargarse de materializar derechos en esos desarrollos?

 

Dicha donación de una superficie de terreno (o incluso algunas leyes establecen que puede donarse su valor en dinero) es una condición para que la autoridad otorgue la autorización para la realización de obras de construcción.

 

La regulación en torno al derecho de propiedad no es baladí. La propiedad privada tiene como fuente la Constitución. Su artículo 27 la posibilitó y contiene reglas que la protegen frente a privaciones ilícitas. La única manera en que el Estado puede suprimirla es mediante expropiación, implicando necesariamente el pago de una indemnización. Recientemente se añadió la posibilidad de la extinción de dominio a consecuencia de la comisión de delitos en los inmuebles, y en cuya aplicación no se paga cantidad alguna al propietario.

 

La expropiación como forma de extinción de la propiedad privada sólo puede realizarse por causa de utilidad pública y mediante indemnización que se otorgue al afectado.

 

La propiedad privada puede estar sujeta (restringida) a ciertas modalidades “que dicte el interés público” o de regulaciones al aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con el propósito de lograr una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana.

 

El derecho de propiedad da a su titular la posibilidad jurídica de aprovecharse de sus cosas, usándolas como más le agrade (sin dañar a terceros ni hacer uso abusivo del propio derecho); extrayendo los frutos o ganancias de las cosas y disponiendo de ellas (actos de dominio, transformación).

 

¿Es constitucional, entonces, que las autoridades administrativas obliguen a donar una superficie de terreno para que se autoricen obras urbanas? El tema ya ha sido planteado ante los tribunales federales. En una primera doctrina, se concluyó tajantemente que la ley era inconstitucional. Posteriormente, mediante una contradicción de tesis, se resolvió en sentido contrario, sin mucha seriedad argumentativa ni mucha imaginación jurídica.

 

La constitucionalidad sobrevenida no obsta para que se revisen otras causas que pueden llevar a otros motivos de inconstitucionalidad, puesto que los puntos discutidos en esas tesis no abarcan todas las posibilidades de violación al derecho de propiedad y otros derechos de igual rango.

 

La regulación de este tipo de actividades de la administración pública no es homogénea en todo el territorio nacional. El llamado derecho a la ciudad y el desarrollo urbano, con el efecto en el bienestar social, parece que no se están logrando de manera efectiva. Quizá violando derechos de propiedad no es la mejor manera de producirlo.

 

Notario 210 del Estado de Sinaloa

Coordinador Nacional del Notariado Colegio de Abogados Egresados del ITAM