El condominio como comunidad

En Sinaloa seguimos regulando los condominios con una ley correcta en lo formal, pero profundamente insuficiente en lo conceptual. Nuestra Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio fue pensada para ordenar muros, porcentajes y cuotas; no para gobernar comunidades humanas complejas que hoy concentran buena parte de la vida urbana, económica y social del Estado.

El problema no es menor. El condominio contemporáneo ya no es un simple edificio: es una micro sociedad, con conflictos recurrentes, decisiones colectivas, tensiones económicas, asimetrías de poder y, en muchos casos, una profunda ausencia de reglas claras de convivencia. Pretender que todo esto se resuelva únicamente con reglas de copropiedad es jurídicamente ingenuo.

La ley vigente parte de una idea reduccionista: el condominio como suma de derechos reales individuales conectados por bienes comunes. Lo que no alcanza a ver es que el condominio es, ante todo, una comunidad organizada, con intereses colectivos que no pueden quedar al arbitrio de la improvisación, del conflicto permanente o de reglamentos copiados y pegados sin reflexión.

Uno de los grandes vacíos del régimen actual es la ausencia de una verdadera cultura condominal. No se educa al condómino, no se previene el conflicto, no se diseñan mecanismos eficaces de resolución de controversias. Se confía, todavía, en que la buena voluntad o el juicio posterior del tribunal solucionarán lo que pudo haberse evitado desde el origen.

A ello se suma otro problema estructural: la sobrecarga de poder del administrador, sin estándares profesionales mínimos, sin controles reales de transparencia y, muchas veces, sin preparación técnica. Administramos comunidades del Siglo 21 con reglas de administración del siglo pasado.

La experiencia práctica demuestra que los conflictos más graves no surgen por grandes decisiones, sino por ambigüedades: uso de áreas comunes, ruido, mascotas, rentas temporales, sanciones improvisadas, cuotas mal explicadas, asambleas paralizadas por quórums irreales. Todo ello genera desgaste social, depreciación patrimonial y judicialización innecesaria.

Por eso, una reforma de vanguardia en regímenes condominales debe cambiar el enfoque. No basta con ajustar artículos: hay que redefinir el modelo. El nuevo eje debe ser claro: pasar de la copropiedad a la corresponsabilidad, de la reacción judicial a la prevención del conflicto, de la improvisación reglamentaria a reglas mínimas obligatorias de convivencia, de la opacidad administrativa a la rendición de cuentas, en suma: del condominio como cosa, al condominio como comunidad jurídica viva.

Esto implica, entre otras cosas, fortalecer los mecanismos alternativos de solución de controversias, profesionalizar la administración, modernizar las asambleas, reconocer el papel pedagógico del notariado y exigir reglamentos internos que realmente regulen la vida cotidiana, no que repitan mecánicamente lo que ya dice la ley.

Porque mientras sigamos regulando solo muros y porcentajes, seguiremos litigando problemas humanos con herramientas inadecuadas.

El reto es claro: transitar de un derecho de muros y porcentajes a un derecho de comunidad, responsabilidad y bienestar.

Ante Notario

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El autor es notario público y analizan temas jurídicos y económicos