Terminar con la copropiedad

Señor juez, vengo a decirle que soy copropietario con Fulanito de Tal y, como ni siquiera me llevo bien con él -incluso ha obstaculizado o no ha consentido la división pacífica- solicito se le notifique que deseo terminar con la copropiedad del terreno, y requiero que se autorice la división de la cosa común, por admitir cómoda división. Ahora bien, en caso de que la división fuera imposible, le pido se autorice la venta de mi porción a un tercero, previo ejercicio del derecho del tanto que le corresponde a Fulanito de Tal.

De acuerdo con la ley civil, hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenece por indiviso a varias personas. A su vez, todo condueño es propietario de la parte alícuota del bien de que se trate. En esta materia, los juristas sabemos que “nadie está obligado a permanecer en la indivisión”. Es decir, la copropiedad puede terminar. La excepción está cuando por la naturaleza del bien, la división resulte imposible; de igual manera, cuando una ley no lo permita.

La acción judicial de división de cosa común implica la división de la cosa entre los condueños cuando ésta no pierda su valor, esto es, que el bien admite cómoda división, o la venta judicial, si éste no la admitiera.

Para facilitar la división, los notarios podemos hacer constar en una escritura pública un convenio de división de cosa común, para que cada uno de los copropietarios salga de la comunidad con su título de propiedad. Para ello es pues necesario que haya un acuerdo entre los copropietarios.

Si no se ponen de acuerdo, el Juez privilegiará la división, pero si ello no es viable, procederá a la venta judicial del bien, sin perjuicio al derecho del tanto con el que cuentan los condueños.

Fiscalmente es importante tener presente que si alguno de los copropietarios resulta que incrementa el valor de lo que a consecuencia de la división adquiere, deberá pagar el impuesto sobre la renta respectivo. En lo que se refiere al ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) solamente se pagará por dicha demasía.

Por último, para determinar si hay ingreso fiscal, es preciso que el incremento al porcentaje se refleje en un incremento en el valor de lo que se adquiere. Es decir, si cada quien tenía un 50 por ciento en la copropiedad y al momento de la división uno se queda con 40%, parecería que quien se queda con 60 por ciento está teniendo 10 por ciento de utilidad. Pero el cálculo del incremento no se realiza de esa manera, sino atendiendo al valor económico de esos porcentajes. Puede ser que uno se quede con mayor superficie de terreno pero que económicamente sea de igual valor que la superficie menor con la que se quedó su ex copropietario.

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Glosario. Parte alícuota: parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función de una idea de proporción, que sólo se representa mentalmente, que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada molécula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya participación variará según los derechos de éstos.