En riesgo proyectos futuros de vivienda vertical en Mazatlán: desarrolladores

Empresarios urgen a ordenar el crecimiento, actualizar reglas, conexiones y sostenibilidad para que siga creciendo de manera amigable

Expertos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios y los colegios de especialistas coincidieron que el crecimiento vertical del puerto ya es una realidad, pero requiere mayor planeación, infraestructura y visión de largo plazo, de lo contrario están en riesgo nuevos proyectos.

En un foro de análisis realizado recientemente, se describió que el desarrollo en Mazatlán pasó de ser 90 por ciento horizontal a levantarse torres de hasta 30 niveles por el malecón en los últimos 15 años, así que los integrantes del consejo de ordenamiento del desarrollo inmobiliario coincidieron que ante el encarecimiento de la tierra, el desorden en la ciudad, existen serios desafíos para futuros proyectos de vivienda vertical.

Y es que, uno de los reclamos en las administraciones municipales es que los planes de desarrollo se realizan sin la intervención de los desarrolladores, comercializadores, colegios de ingenieros y en esta ocasión, mostraron la visión del desarrollador, valuador, comercializador y el Colegio de Ingenieros Civiles, coincidieron en advertir que Mazatlán enfrenta serios desafíos en el futuro de la vivienda vertical.

Luego de que tras la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, se detonó el boom inmobiliario de desarrollos turísticos de condominios, departamentos para vacacionar y como segunda casa, plazas comerciales, se potenciaron nuevos proyectos de vivienda horizontal de interés en la periferia de la ciudad para lo que alcanzan los créditos de Infonavit y Fovissste, así que los retos se hicieron más cada vez visibles complicando la tramitología, la escasez de infraestructura de servicios y el encarecimiento de zonas consolidadas.

Además, advirtieron que expandir la ciudad horizontalmente representa mayores costos públicos y privados, ya que desarrollar en la periferia puede encarecerse un 40 por ciento más por unidad y generar un gasto municipal hasta 3.5 veces superior frente a la vivienda vertical dentro de la ciudad.

El panel de análisis de vivienda vertical se desarrolló como tema central en la 52 Reunión Nacional de la FEMCIC en Mazatlán, dónde se destacó que la supercarretera Mazatlán-Durango fue el gran detonante del desarrollo vertical, al conectar al puerto con nuevos mercados e impulsar la llegada de inversión nacional y extranjera. Hoy, el comprador local busca ubicación, seguridad y plusvalía; el nacional apuesta por inversión y renta vacacional; mientras que el extranjero privilegia comunidad y vivienda lista para habitar.

Entre los principales desafíos, el sector empresarial lo tiene bien claro, que para el desarrollo de vivienda vertical, la falta de infraestructura hidráulica, capacidad eléctrica y retrasos en permisos y cambios de uso de suelo, son factores que frenan nuevos proyectos.

José Antonio Espinosa Sanabria, presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Mazatlán, habló de la evolución de este desarrollo vertical y de que Mazatlán pasó de ser 90 por ciento horizontal a tener torres de 30 niveles en el malecón en menos de 15 años y cómo detonó cambios, mercados, normatividad y especulación.

Entre los integrantes del consejo de ordenamiento de desarrollo inmobiliario que preside José Carlos Palacios, consideró que los grandes detonadores del desarrollo inmobiliario fue la carretera Mazatlán-Durango y las otras carreteras fueron el parteaguas para ser de los primeros 10 municipios de desarrollo del país.

“Esta carretera nos redujo la distancia de 7 horas a 2 horas. Entonces, esto nos puso como el atractivo de la zona de la Laguna y Durango y detonó la evolución del concepto de Mazatlán”, indicó.

Sobre el perfil del comprador de la vivienda vertical de Mazatlán en 2026, detalló el presidente de Carlos Rafael Osuna Valladari de la HAMIN, que los compradores locales buscan una buena ubicación, un sitio atractivo, seguridad, amenidades funcionales, mientras que el mercado nacional busca inversión en el Airbnb, cerca de la playa y que les deje muy buenos ingresos. El extranjero, de Estados Unidos y Canadá, normalmente quieren zonas donde puedan ver a la comunidad, una vivienda completamente terminada y amueblada.

Pero del cuello de botella al que se enfrenta un desarrollador, insistió es la escasez de infraestructura, cambios constantes en temas de uso de suelo-

“Los cuellos de botella han sido el agua, drenaje, luz, permiso, suelo, son los que más generan retraso totalmente y nos hace falta bastante infraestructura de conexiones y los permisos que se está llevando un poquito de tiempo por los cambios de interpretación de cada uno, en cada administración”.

El presidente de la ADIM, Carlos Rivera Vega, comentó que para el desarrollador el costo por metro cuadrado de vivienda se eleva el 40 por ciento del valor en zonas de la periferia que una vivienda en la ciudad.

“Un fraccionamiento de la periferia requiere grandes extensiones de pavimentación. Requiere llevarle los servicios de agua y drenaje. El tema de la electrificación lineal de grandes distancias. Todo eso lleva un costo muy alto para nosotros como desarrolladores. En comparación a desarrollar un proyecto dentro de la ciudad, donde ya tenemos la infraestructura en la ciudad. Podríamos hablar de un 40 más del costo por unidad en conexión técnica en un proyecto de la periferia a un proyecto de la ciudad”.

Para el presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, Luciano Carrasco Altamirano, aún no existe un caso de éxito de vivienda vertical en la ciudad, pese a que ya hay algunos construyéndose.

“En Mazatlán se han estado generando diversos desarrollos con el tema vertical, ahorita actualmente empezaron a generar las casas de bienestar y hay un intento, pero todavía no es un caso de éxito, se empezaron a aplicar alrededor de mil 480 viviendas en esta primera etapa. El detalle es por qué no lo tenemos como caso de éxito, porque apenas están en proceso”.

Dicho consejo de desarrollo inmobiliario nació para integrar en un todo a las diferentes visiones de cómo se quiere desarrollar a Mazatlán a futuro y reducir los cuellos de botella, deficiencias y desorden actual.