En Sinaloa hay fraccionamientos que no sólo no terminaron las obras de urbanización que debían entregar al ayuntamiento, sino también hay algunos cuyas viviendas no fueron terminadas.

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Gilberto Yáñez

Nuevamente el día de ayer Noroeste nos informa, en un reportaje de Rafael Cárdenas, que existen cuando menos ocho fraccionamientos cuyos propietarios desaparecieron antes de terminar las obras de urbanización y de entregarlas al Municipio de Mazatlán, como lo ordena la ley.
En consecuencia, los compradores de lotes de terreno o de casas en esos fraccionamientos no reciben los servicios de alumbrado público, recolección de basura, cuidado de áreas verdes y otros, según el Director de Planeación del Desarrollo Urbano del Municipio de Mazatlán.
De acuerdo con dicho reportaje, el citado funcionario afirmó que "de los 78 fraccionamientos que están en proceso de entrega-recepción al Ayuntamiento por parte de los constructores, hay algunos, como ocho de ellos, cuyas empresas ya desaparecieron y no hay forma de dar con ellas".
El problema es añejo y muy grave, porque conforme a la información obtenida entre amigos y colegas, en casi todos los municipios de Sinaloa hay fraccionamientos que no sólo no terminaron las obras de urbanización que debían entregar al Ayuntamiento, sino también hay algunos cuyas viviendas no fueron terminadas, en perjuicio de los compradores que pagaron parte o la totalidad del precio y que residen en una urbanización con servicios inconclusos, en una casa cuya venta no fue formalizada por el vendedor fraccionador y por ello, no son propietarios del lote de terreno en el cual se edificó la vivienda.
Se trata de un fraude que es relativamente común, pero de consecuencias terribles para el comprador defraudado, quien por regla general invirtió todos sus ahorros en la compra de la casa y no tiene su título de propiedad y frecuentemente, la casa no está terminada y los servicios urbanos son deficientes porque el urbanizador no cumplió con los requisitos legales aplicables a todos los fraccionamientos.
Este grave problema tiene su origen en la falta de legislación adecuada para proteger al consumidor. Sinaloa no tiene ninguna norma jurídica que impida la venta de terrenos o de viviendas cuyas urbanizaciones no han sido terminadas y por ello, carecen de algunos de los servicios elementales urbanos como agua, drenaje, electricidad, vialidades pavimentadas y banquetas.
Con frecuencia las viviendas no son terminadas porque el urbanizador quebró y como dice el reportaje, "desapareció" y no es posible encontrarlo para exigirle que cumpla sus obligaciones.
Lo más grave del problema es que las personas que son defraudadas por urbanizadores incumplidos o de mala fe, son personas de ingresos bajos, cuyos ahorros son usados para el pago del pago inicial de la casa y reciben el ofrecimiento de un crédito bancario tramitado por el mismo urbanizador que a la postre no termina ni las obras de urbanización, ni las viviendas que ya vendió en una gran proporción, precisamente para tener el dinero suficiente para realizar las obras de urbanización.
Algunos fraccionadores sólo reciben los pagos iniciales de los compradores, porque para recibir el crédito bancario deben tener las obras de urbanización terminadas, para otorgar a los compradores la escritura de compraventa con hipoteca al banco financiador y para ello es indispensable tener concluidas las obras de urbanización y aprobadas y recibidas las obras por el Municipio, quien a partir de ese momento se hace responsable de los servicios urbanos: agua, drenaje, electricidad, calles y banquetas y áreas de servicios.
Los notarios públicos están impedidos legalmente para autorizar escrituras de terrenos cuyas obras de urbanización no han sido aprobadas y recibidas por escrito por el Municipio respectivo, quien adicionalmente no debe recibir el pago del Impuesto por Adquisición de Inmuebles respectivo.
Finalmente, el Registro Público de la Propiedad no puede inscribir un lote de terreno de un fraccionamiento cuyas obras de urbanización no hayan sido aprobadas y recibidas por el Municipio.
En pocas palabras, son urbanizadores sin capital que recurren a la "preventa" para financiar las obras de urbanización y de construcción de viviendas, reciben un pago inicial de los compradores y con ese dinero empiezan las obras.
Cualquier desequilibrio financiero o gasto imprevisto les impide continuar con la urbanización y abandonan la plaza y a los compradores defraudados. Las ventas se documentan en contratos privados que no otorgan a los compradores seguridad jurídica.
En todos los países civilizados, la preventa está prohibida. Puede hacerse sólo si el vendedor acepta que el pago inicial y los pagos posteriores del lote de terreno o de la casa por construir se deposite en un banco a nombre del comprador, ganando intereses y sin que el vendedor pueda disponer de ese dinero, que se le entrega al vendedor cuando firma las escrituras definitivas de venta, una vez aprobadas y recibidas las obras de urbanización por la autoridad municipal.
Si el fraccionador no cumple en las obras de urbanización en un plazo determinado, el dinero se devuelve al comprador y nadie salió defraudado.
En esos países que protegen eficazmente al consumidor, se parte del supuesto de que un urbanizador debe tener el capital suficiente para realizar las obras que pretende realizar y en todo caso, las ventas que el urbanizador realiza antes de terminar las obras de urbanización son protegidas mediante el depósito del dinero en un banco, sin ser entregado al urbanizador.
Sin excepciones. Si no termina las obras, el dinero se devuelve al comprador y punto, ya sea un pequeño fraccionamiento urbano de vivienda popular o una gran obra de un rascacielos con departamentos de lujo para su venta a millonarios o un fraccionamiento residencial con campos de golf, hoteles y centros comerciales.
El comprador está protegido de la posibilidad de incumplimiento. Estados Unidos y Canadá son dos de los países más estrictos en el mercado inmobiliario, pero España y todos los países de Europa tienen normas legales civilizadas que impiden los fraudes a los compradores de inmuebles.
Algunos países de África y Asia, con herencia jurídica inglesa, también protegen a los compradores inmobiliarios. No tengo información de Centro y Sudamérica.
En México, país de la fantasía jurídica que permite los abusos más atroces en perjuicio de los más débiles, todo puede hacerse impunemente. Es verdad que la mayoría de los empresarios urbanizadores y vendedores de vivienda son honestos y cumplen sus obligaciones contractuales con el comprador y también con las normas legales que regulan deficientemente a los fraccionamientos, supervisados superficialmente por los municipios.
El problema nace cuando el fraccionador es deshonesto y se colude con la autoridad municipal para reducir los requisitos que debe cumplir o bien cuando el urbanizador no tiene la capacidad financiera para cumplir con sus obligaciones, pero perjudicando a quienes supusieron que un fraccionamiento autorizado por el Municipio era confiable.
Es evidente que estamos frente a un problema de atraso legislativo, propio de los países subdesarrollados, cuyos legisladores estatales y federales no tienen idea de la importancia de la responsabilidad de su función legislativa y se dedican a la politiquería corriente y abandonan sus obligaciones con la sociedad que los eligió, por regla general entre un grupo de candidatos sin las cualidades propias de un legislador: conocimiento de nuestro sistema jurídico y político, experiencia como personas de negocios o líderes de la comunidad, representantes de trabajadores o empresarios, pero sobre todo, deben ser abogados o personas cuya experiencia comercial, social, intelectual o humana les permite entender el complejo mundo de las leyes y de su aplicación, así como los problemas de la naturaleza humana y sus vicios y virtudes.
La mayoría de nuestros legisladores sinaloenses no reúnen esos requisitos y quienes los cumplen no tienen interés en proteger a los ciudadanos de la voracidad de personas que se aprovechan de la falta de normas jurídicas que impidan el abuso y el fraude al público.
El atractivo del sueldo y la posibilidad de ascender en la escalera política reposando durante tres largos años en las cómodas sillas del Congreso local, asistiendo dos veces por semana a las extenuantes sesiones del Poder Legislativo, son elementos que se combinan para que cada tres años haya más aspirantes ansiosos, que lugares en el Congreso local.
Alguna rara vez llega al Congreso local un diputado con pasión legislativa y con deseo de sacudir la pereza casi genética de los legisladores, empeñados en mantener una pasividad agradable y permanente.
Tanto del PRI como de los partidos políticos de oposición, legisladores hemos tenido que emprendieron la difícil tarea de proponer, argumentar, impulsar y lograr la aprobación de cambios legislativos que son indispensables para sacar a Sinaloa del atraso medieval que le oprime en sus tribunales mal pagados, en su burocracia exagerada, en su seguridad pública ineficaz y en su falta de educación y sentimiento cívico, que impide a muchos sinaloenses percibir nuestro subdesarrollo político, social y jurídico.
Para los obreros y empleados defraudados por los urbanizadores incumplidos o deshonestos, la pérdida de sus ahorros es una catástrofe familiar que no puede ser compensada.
Años de ahorro para comprar un terreno o una casa financiada por el Infonavit que tiene vicios ocultos que nadie repara, porque a nadie le interesa proteger a los que no pueden defenderse.
Si un urbanizador realiza un programa de preventa y cumple con todas sus obligaciones, el riesgo termina y el comprador recibe su casa o su terreno y la escritura de propiedad.
Si hay problemas, entonces hay un delito de fraude que obliga a las autoridades del Ministerio Público a investigar y en su oportunidad siempre tardía, a ejercer acción penal y a solicitar a un juez que emita una orden de aprehensión que no se podrá cumplir porque el defraudador ya se fue a otra ciudad.
El defraudado no recibe lo que pagó total o parcialmente y el sistema de procuración de justicia perdió el tiempo en un asunto que debía terminar como terminó: sin posibilidad de castigar al culpable del fraude de varias personas que supusieron que la autoridad municipal tenía facultades eficaces de supervisión y de control de los urbanizadores.
Ningún municipio de Sinaloa está libre de este problema. La venta de inmuebles en proceso de urbanización no está regulada en Sinaloa más que por el Código Penal, cuando se produce el daño patrimonial al comprador y no existe la posibilidad de repararlo.
La antigua Ley de Desarrollo de Centros Poblados, aprobada en 1970, prohibía la venta de inmuebles cuya urbanización no estaba terminada, pero no establecía obligación a cargo de las autoridades municipales para impedirla. Obligaba a los fraccionadores a garantizar hasta un 25 por ciento del costo de las obras de urbanización y la totalidad del costo de los gastos de supervisión por el Municipio.
La legislación vigente tampoco impone a los municipios la obligación de impedir la posibilidad de fraude inmobiliario, porque no se regula la venta en contrato privado que explota la ingenuidad o exceso de confianza del comprador mal informado o poco ilustrado, precisamente las personas a quienes la ley debe proteger.
Lamentablemente, si examinamos los antecedentes de los candidatos a diputado local que elegiremos el próximo mes de octubre, no vemos posibilidades de tener legisladores brillantes o destacados.
Todos parecen considerar la función de legislador como un paréntesis tranquilo en su carera política, pero no vemos a personas comprometidas con la comunidad que puede darles su voto. ¿Tendremos otros tres años perdidos en nuestro ya ancestral atraso legislativo?