"Desarrolladora de viviendas: Adiós al 'Boom'"

Óscar Rivas

Históricamente, México ha mantenido un déficit importante de viviendas ante una población cuyo crecimiento se ha acelerado en los últimos años.
El la década actual las construcciones de vivienda en el País se aceleraron ante esquemas más flexibles de financiamiento y al aumento de la capacidad de endeudamiento de las familias.
El efecto del financiamiento fue que de 2007 a 2008 los ingresos de las cuatro grandes desarrolladoras del País crecieron en promedio 11.6 por ciento, permitiendo que las desarrolladoras como Ara, Geo, Hogar, Homex, Sare y Urbi, mantuvieran desde 2002 hasta el 2007 un crecimiento acelerado de 25 por ciento anual promedio y en donde la inversión para créditos a la vivienda por intermediarios financieros se aproximara al 10 por ciento del PIB en 2008, la cifra más elevada de la década.

Índice accionario propio
El peso de éstas empresas dentro de la Bolsa de Valores ha creció de tal manera que el mercado accionario asignó un índice especial en 1996, el índice daría seguimiento al comportamiento de los títulos de las desarrolladoras de vivienda, se le denominó Habita, cuyo comportamiento desde el 2002 fue 30 por ciento más acelerado que el resto de los sectores que componen al Índice de Precios y Cotizaciones.
Sin embargo, además de vivir la recesión económica mundial, el 'boom' de crecimiento de las desarrolladoras podría reventar por el efecto que tendrá en sus finanzas las nuevas reglas de contabilidad financiera que tendrán que seguir.
Y es que a raíz de la crisis hipotecaria que sufrió Estados Unidos, los créditos subprime y las burbujas bursátiles creadas por la especulación financiera, ahora el mercado hipotecario mundial busca prevenir nuevos fenómenos que terminen con la confianza de los inversionistas.

Manejo contable
Ante el extraordinario crecimiento de la oferta de vivienda que se vivió en el país afectó de forma importante en los procesos de comercialización de las viviendas, las empresas desarrolladoras en si afán de continuar con la imagen de vendedoras, usaron la normatividad contable a su favor, registrando las viviendas como vendidas cuando el proceso de adquisición por parte del comprador estaba aún inconcluso.
De ésta manera, voces especializadas como el Colegio de Contadores Públicos de Culiacán urgían mayor claridad en los mecanismos contables y financieros con los que se daban a conocer las utilidades y los beneficios de las empresas en el País.

Las reglas cambian
Precisamente, para evitar que el sector de la vivienda en México crezca por encima de su valor real, el Consejo Mexicano para la Investigación y Desarrollo de Normas Información Financieras, organismo en México encargado de implementar las reglas de contabilidad, realizó el 11 de diciembre de 2008 modificaciones importantes a la normatividad contable para las desarrolladoras de vivienda en el país, con lo que cambiarán los mecanismos en que dichas empresas informan sobre sus estados financieros al público inversionista.
Este cambio forma parte del proceso que ha estado desarrollando el CINIF para alinear la normatividad mexicana con la internacional, cuyo objetivo final es que para el 31 de diciembre de 2011 toda la normatividad contable mexicana se apegue a las Normas Internacionales de Información Financiera.
El proceso mediante el cuál se registraba el valor de una vivienda que inicia su construcción implicaba algunos criterios del método de porciento de avance de obra, que comprendía el valor de venta de la vivienda que se registraba como ingreso aún antes de realizada la liquidación del valor total de una casa, siempre y cuando el posible comprador diera un anticipo y fuera sujeto de crédito por alguna institución de financiamiento como Infonavit. Esto hacía posible que se registrarán como vendidas casas que nunca fueron realmente adquiridas por algún individuo, ya que éste podría retractarse de la compra o negársele el financiamiento.

Criterios contables
A éste respecto, el Contador Público Francisco Javier Ames Cebreros, explicó que algunos de los criterios que se modifican tendrán un impacto directo en el registro de los ingresos de las empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores cuya actividad es el desarrollo de viviendas.
"Con este cambio las empresas desarrolladoras de vivienda deberán dejar de reconocer el método de porcentaje de avance y adoptar un nuevo método que consiste en registrar los ingresos derivados de la venta de vivienda hasta el momento en que se transfieran los riesgos y beneficios de la propiedad al comprador, lo cual ocurre generalmente al momento de la escrituración de la vivienda", comentó.
Lo anterior significa modificaciones a los criterios con los que se reconocen los ingresos de las empresas desarrolladoras de vivienda.
"En virtud de lo anterior los estados financieros de las desarrolladoras se verán modificados sustancialmente, ya que en lugar de ir reconociendo el ingreso gradualmente conforme avanza la construcción hasta completar el 100 por ciento del mismo, ahora se registrará el 100 por ciento del ingreso en un solo registro cuando la vivienda sea escriturada", explicó.

Efectos sectoriales
Ames Cebreros expresó que dicho cambio contempla considerar al ingreso total de una venta de alguna casa cuando se escriture el proceso de compra y no antes, lo que podría traer efectos negativos para las desarrolladoras al tener que informar de menores utilidades a sus acreedores.
"De esta manera el ingreso y la cuenta por cobrar registrado bajo la normatividad actual se deberán eliminar y registrar solo los ingresos por ventas de casas escrituradas, lo cual puede hacer caer a la empresa en incumplimiento sobre ciertas razones financieras estipuladas en los contratos de crédito que la empresa de vivienda ya tenia firmados. En virtud de ello deberán renegociar sus contratos de crédito, pues sus estados financieros verán reflejados una disminución en sus utilidades", expresó.
Según el CINIF los cambios contemplados modifican criterios de contabilidad de las desarrolladoras de vivienda, lo que de acuerdo a Contadores Públicos locales tendrá un impacto directo en el valor accionario de las desarrolladoras, aunque no se espera que sea muy importante.

Menores utilidades
A cambiarse los ingresos percibidos por las empresas de vivienda se contabilizará en inventarios, disminuyendo las cuentas por cobrar de una empresa y por tanto sus utilidades.
Anteriormente, a un cliente que ya hubiera dado algún anticipo, le despedían de su trabajo y por tanto instancias como Infonavit no le otorgaban un crédito, la constructora traspasaba ese crédito al inventario de casas sin dueño, sin borrarlo de cuentas por cobrar.
Las desarrolladoras de vivienda ya han iniciado un proceso de reestructuración de sus estados financieros, con el objetivo de dar cumplimiento a la norma, como lo informan en varios comunicados que aparecen en la página de internet de la CINIF.
La desarrolladora de vivienda sinaloense Homex comunicó que apoya los cambios en la normatividad.
"Como miembros de la industria de la construcción y como una desarrolladora de vivienda, apoyamos la elaboración de este proyecto de INIF, dado a que hasta la fecha no se ha contado con la normatividad que trate de manera específica el reconocimiento de ingresos para este tipo de industria en nuestro país.
Derivado de lo anterior estamos de acuerdo y apoyamos la elaboración de este proyecto de INIF, para efectos de contar con la normatividad necesaria para el reconocimiento de ingresos, costos y gastos aplicables a las desarrolladoras de vivienda, así como al resto de entidades que se dedican a la construcción, venta y prestación de servicios relacionados con bienes inmuebles", divulgó el corporativo.

Impacto
Se espera que los cambios en la normatividad reduzcan en un rango de 15 y 20 por ciento, el capital de las desarrolladoras de vivienda.