Apocalipsis fiscal: Desarrolladores deudores
La seguridad en las transacciones inmobiliarias implica para las partes, compradora y vendedora, desplegar un conjunto de “cuidados” que involucran aspectos no solamente contractuales u obligacionales. Esto es, los pactos privados que recogen los acuerdos para fijar, por ejemplo, la fecha de entrega del inmueble, la fecha en que se acudirá ante notario a formalizar el “pre contrato”, o la calendarización de los pagos que el adquirente deberá realizar, son aspectos medulares sin los cuales no se puede pensar en un compromiso serio y formal.
De la misma manera, para los adquirentes resulta crucial que el desarrollador inmobiliario cumpla con algunos deberes mínimos de información. Diversas leyes, tanto del ámbito federal como local, refieren aspectos tales como exhibir una maqueta, proyecto ejecutivo, licencias, permisos, autorizaciones, así como a la utilización de contratos de adhesión libres de engaño y de cláusula abusivas, entre otros aspectos relevantes.
Entre los aspectos que en ocasiones se desatiende, bien por falta de asesoramiento, conocimiento o por descuido, incluyendo por supuesto la decisión libre y espontánea de omitirlo, es la retención que el vendedor debe realizar respecto del impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) cuando decidan documentar los acuerdos privados en contratos también privados.
En esos casos, la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa (art. 51) -que, por cierto, adolece de los mismos vicios que la gran mayoría de ordenamientos locales dado que la redacción técnica se extraña y sus enunciados son escasamente pertinentes- dispone que cuando se compre y se utilice un contrato privado (sin notario público de por medio, con todos los riesgos que el negocio implique) debe (por parte del comprador) presentarse un avalúo comercial a la autoridad municipal, con tres copias del contrato privado, para la liquidación del impuesto a cargo del adquirente.
Si la operación consignada en dichos contratos privados es una promesa de compraventa o un contrato con reserva de dominio, la obligación principal de enterar el ISAI recae, por ley, en el desarrollador o vendedor, en la medida que se les impone el deber de retener el importe del impuesto y enterarlo en un plazo que se agota pronto y genera recargos y, probablemente muchos dolores de cabeza por la eventual imposibilidad de obtener un constancia de solvencia fiscal municipal y ver obstaculizadas todas las actividades empresariales que requieran permisos municipales.
Sin embargo, a pesar de que en el primer caso el obligado natural es el comprador y como la materia fiscal es “de las que no perdonan”, la pinza se cierra con la regla de la responsabilidad solidaria entre comprador y vendedor, en la medida que le ley dispone que “el enajenante y los demás contratantes responderán solidariamente del impuesto que deba pagar el adquirente.”
Los desarrolladores más aguzados y que tienen mejores políticas empresariales son altamente perspicaces y prudentes a la vez que son receptivos de asesorías jurídicas de calidad. En las notarías siempre se ha recomendado, sugerido e incluso, alertado de la importancia de no omitir el pago del ISAI en operaciones inmobiliarias.
Para los compradores es altamente recomendable que documenten sus adquisiciones de inmuebles, y claro está que cualquier contrato o carta de intención, promesa u oferta, en una escritura pública para que en la sede notarial reciban todos los beneficios de la asesoría no solo fiscal sino en general jurídica relativa a su inversión inmobiliaria. Este es un buen consejo para evitar luego andar organizado manifestaciones en las calles doliéndose de haber sido engañados.
Ante Notario.
