El contrato de compraventa que versa sobre bienes inmuebles se celebra por, al menos, dos partes que adquieren derechos y obligaciones de manera recíproca. Quien vende tiene derecho a recibir el precio; quien compra tiene derecho a recibir el bien. El enajenante está obligado a entregar la posesión y el dominio; el adquirente a pagar el precio pactado. Las partes cumplen sus obligaciones, entregando y pagando. Dando y dando.
La venta puede sujetarse a distintas modalidades. Puede ser al contado, bien sea que el precio lo liquide el comprador directamente o a través de un tercero que le preste el dinero, lo que tradicionalmente se hace con las instituciones financieras, compareciendo en calidad de acreditantes y acreedores hipotecarios. Si no es al contado, la compraventa puede ser a plazos, con o sin intereses. Además, en estos casos puede sujetarse a una reserva de dominio y de posesión. Pagado el precio se cancelan registralmente ambas y la cosa pasa al dominio y posesión material del adquirente.
A diferencia de la compraventa de bienes muebles, que la ley no exige una forma escrita como requisito de validez, tratándose de inmuebles, sí se impone una formalidad especial. Si el inmueble (según avalúo referido a la fecha del contrato) no excede los 31 mil 367 pesos (cifra al 2021) puede hacerse en un contrato privado e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Es recomendable ratificar firmas ante notario. La inscripción de la escritura privada en el referido Registro es esencial para proteger los derechos del adquirente y que surta efectos frente a terceros.
No obstante, es recomendable acudir ante un notario público a formalizar en escritura pública dichas compraventas. Por un lado, la falta de inscripción en el registro complicará la defensa de la propiedad; por otro, la enajenación de inmuebles trae como consecuencia la causación de impuestos. El notario colabora en su determinación, retención y entero a las autoridades exactoras. Como dice el notario Gonzalo Ortíz Blanco “por seguridad, celébrese siempre la compraventa de un inmueble en escritura pública” (Tirant, 2018).
En materia de compraventa de inmuebles por parte de consumidores, la ley federal relativa impone además la necesidad de utilizar un contrato de adhesión previamente registrado ante el Registro Público de Contratos de Adhesión, donde idealmente son revisados para suprimir cualquier pacto o disposición unilateral que puede ser engañosa o abusiva. En la práctica estos contratos de adhesión no llegan a las notarías y los notarios desconocen los acuerdos precontractuales que, por lo demás, son vinculantes y generan efectos en todo lo que beneficien a los consumidores.
Nótese además que la exigencia en la utilización de dichos contratos de adhesión no satisface el imperativo legal de celebrar el contrato en escritura pública dado que -incluso el contrato de promesa (preliminar o preparatorio)- al referirse a bienes inmuebles que superen la cantidad antes referida, debe constar en un instrumento notarial, pues de lo contrario adolece de nulidad relativa. Evidentemente, se trata de una falta de sincronización normativa que tiene como fuente la necesidad de regular a los empresarios, pero en un contexto de desorganización federal.
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