Contratos de Adhesión para Agentes Inmobiliarios

En el año 2004 se agregó a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) la obligación, para los “promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación”, de inscribir los contratos de adhesión ante la Profeco.

Lo anterior merece algunas reflexiones para aclarar dudas para ese sector tan amplio de profesionales inmobiliarios. La LFPC únicamente tiene vigencia tratándose de relaciones de consumo. Si el profesional inmobiliario realiza una actividad en auxilio de comerciantes, por supuesto que puede quedar sujeto a la LFPC. Si su actividad se realiza fuera de ese ámbito de operaciones mercantiles, no le aplican las disposiciones de la LFPC.

Ello es así, y se tiene que entender con claridad, dado que los mediadores inmobiliarios prestan servicios que “en ocasiones” (no siempre) son de carácter mercantil y, en otras, son de carácter civil. Que sea mercantil implica que la finalidad del contrato de mediación; esto es, el contrato que los clientes –empresarios— del mediador habrán de celebrar, es un contrato que conforme a la ley será un acto de comercio.

El Código de Comercio establece con precisión qué es y cuáles son los actos de comercio. Así, si tú eres agente inmobiliario y te contrata un empresario (persona física o moral) que se dedica a la construcción o comercialización de viviendas (no de terrenos) ese contrato eventual de compraventa será de naturaleza mercantil (Art.75.XIII del Código de Comercio, “Las operaciones de mediación en negocios mercantiles). Para soportar tu relación contractual para ese específico asunto deberás contar con un contrato de adhesión registrado ante Profeco.

En el caso de enajenantes personas morales —siempre que sean sociedades mercantiles— habrá que tener siempre un contrato de adhesión registrado. Las empresas solamente realizan actos de comercio. Si tu cliente vendedor es una persona física, si tiene actividad empresarial y el inmueble forma parte de su activo, el acto será de comercio también.

Si un comerciante persona física adquiere una vivienda (y no la incorpora al marco de su actividad empresarial) sí será un acto de consumo (si la adquirió de un empresario), dado que sería un inmueble para él o para su familia. Las operaciones inmobiliarias entre personas que no se dedican profesionalmente, de manera habitual, a vender inmuebles, no quedan sujetas a la LFPC.

Si tu cliente vendedor es persona física (sin actividad empresarial) ello significa que el contrato definitivo no tendrá naturaleza mercantil, pues ni él es un empresario y su contraparte no será un consumidor, pues para que haya consumidor debe haber un comerciante en el otro lado de la relación jurídica. Lo anterior permanece igual a pesar de que ese vendedor esté promoviendo una casa habitación puesto que puede ser suya y no se dedica de manera ordinaria o habitual a la venta de bienes inmuebles.

De la misma manera que si el inmueble se vendiera por una empresa a otro empresario, tampoco habría relación de consumo ni aplica la LFPC ni hay que tener contratos de adhesión registrados. La razón final es fácil de entender: ese inmueble jamás pudiera servir como vivienda, pues las empresas no tienen casa habitación.

Entonces, solamente para las operaciones inmobiliarias en las que el agente o corredor profesional de bienes raíces tiene cartera de empresas vendiendo a consumidores, se tiene el deber de utilizar esos contratos de adhesión.

Quizá para la autoridad es más sencillo “meter a todos” en la misma canasta que tratar de entender los complejos (para algunos) conceptos jurídicos y los métodos de interpretación de la ley.

Lo anterior es una conclusión enteramente propia del autor de estas líneas y no constituye una asesoría legal vinculante, dado que los criterios de la autoridad pueden ser otros y deberían ser combatidos con los instrumentos al alcance. Asesórese profesionalmente y no participe de la corrupción.