Contratos privados y seguridad de la propiedad en Sinaloa
Me permito abusar de la hospitalidad de esta columna para dirigirme al Congreso del Estado de Sinaloa. Lo hago después de haber acudido a la vía institucional mediante tres iniciativas de reforma a la Ley del Notariado, cuya tramitación quedó documentada públicamente en 2023: sobre libre elección del notario, simplificación de firmas y delimitación de impedimentos para intervenir en determinados actos propios o familiares.
Los comunicados del propio Congreso registran sus lecturas en marzo y abril de aquel año. Incluso un informe de la Comisión de Justicia consigna el análisis de una de ellas. Hubo, por tanto, actuaciones legislativas; lo que hasta hoy desconozco es una resolución definitiva. Solicito que se informe su estado y, si siguen pendientes, se dé continuidad a su estudio. Una iniciativa ciudadana merece una respuesta pública y razonada, sea favorable o desfavorable.
Ese antecedente explica que hoy plantee desde el periódico otra propuesta: precisar las consecuencias de incumplir el artículo 106 de la Ley del Notariado. Está en juego la seguridad de quienes adquieren una vivienda o un terreno y después enfrentan un documento privado que pretende desplazar su derecho de propiedad.
Tengo conocimiento de un caso que ilustra el problema. Unos adquirentes extranjeros incorporaron un inmueble a un fideicomiso después de obtener un certificado de libertad de gravámenes y de una revisión jurídica favorable de sus antecedentes. Posteriormente fueron notificados de un juicio de amparo en el que otra persona invocaba una adquisición mediante contrato privado, con ratificación notarial, que afirmaba celebrada aproximadamente diez años antes y anterior a dos transmisiones documentadas en escritura pública. Según la información que conozco, la resolución afectó la eficacia de actos que integraban esa cadena de transmisiones.
El alcance exacto de aquella decisión exige revisar la sentencia. Sin embargo, el caso permite formular una pregunta de interés público: ¿qué acredita una ratificación notarial y qué efectos puede producir frente a terceros cuando la ley prohíbe realizarla? Un certificado registral y una revisión jurídica no eliminan toda posibilidad de controversia, pero los adquirentes necesitan reglas claras sobre los documentos que después pueden oponérseles.
El artículo 106 ordena a los notarios abstenerse de ratificar, certificar o protocolizar documentos privados cuando la ley exige formalidades de instrumento público. Sin embargo, no expresa en ese mismo precepto qué efectos produce la actuación realizada contra la prohibición. Esto deja abierta una discusión que obliga a integrar otras normas: ¿qué eficacia conserva la certificación y qué consecuencias puede producir frente a terceros?
La diferencia resulta visible al comparar la legislación sinaloense con la de Colima. El último párrafo del artículo 51 de su Ley del Notariado prohíbe determinadas certificaciones de contratos privados y declara expresamente nula la certificación efectuada en contravención a esa regla.
Esa disposición sustentó la tesis aislada de registro digital 2031380, publicada el 24 de octubre de 2025. El Tribunal Colegiado del Trigésimo Segundo Circuito consideró insuficiente, para acreditar el interés jurídico de una persona tercera extraña en un amparo contra un embargo, una certificación notarial de un contrato privado de compraventa cuya nulidad derivaba de la legislación de Colima.
No se trata de jurisprudencia obligatoria ni de una solución automáticamente trasladable a Sinaloa. Su importancia consiste en mostrar cómo una consecuencia legal expresa proporciona al juzgador una premisa definida. Nuestra norma contiene la prohibición, pero no formula con igual precisión su consecuencia.
Conviene distinguir la actuación notarial, el contrato y los derechos frente a terceros. La nulidad de una certificación no significa necesariamente que desaparezca todo derecho entre los contratantes. Tampoco la falta de escritura autoriza a desconocer obligaciones que puedan ser exigibles conforme a la legislación civil. Pero la intervención del notario no debe utilizarse para eludir la forma legal ni para convertir, por sí sola, un documento privado en título preferente.
La imagen de una compraventa escrita en una servilleta ilustra el riesgo. El problema no está en el material utilizado, sino en atribuir al sello notarial efectos que la ley no le concede. Autenticar una firma, acreditar la presentación de un documento y formalizar una transmisión de propiedad son actuaciones distintas.
Propongo que el Congreso precise expresamente la nulidad de las ratificaciones, certificaciones y simples protocolizaciones realizadas contra el artículo 106; que establezca que esas actuaciones no subsanan la forma exigida ni otorgan, por sí mismas, eficacia traslativa u oponibilidad frente a terceros; y que armonice esa regla con las disposiciones civiles, registrales y de responsabilidad notarial.
La reforma también debe diferenciar el cotejo de una copia de la autenticación del negocio y preservar la formalización posterior realizada conforme a derecho. Además, debe evitar que se confunda la fecha de una comparecencia notarial con la fecha histórica que los particulares atribuyen al contrato: un sello posterior no demuestra, por sí solo, que la operación ocurrió años antes.
Los tribunales necesitan normas que permitan distinguir derechos legítimos de pretensiones apoyadas en documentos fabricados o antedatados. El Congreso tiene la oportunidad de reducir esa incertidumbre. Proteger la propiedad exige definir con claridad qué acredita la intervención notarial, qué efectos produce y cuáles le están legalmente vedados.
–
El autor es notario público y analista en temas jurídicos y económicos.
