Es normal que los desarrolladores inmobiliarios (pequeños, medianos o grandes) se auxilien del sistema financiero mexicano (bancos, sociedades financieras reguladas y no reguladas y de objeto múltiple, etc.) para apalancarse y obtener líneas de crédito para poder desembolsar recursos para los gastos relacionados con el proyecto inmobiliario. Con esos recursos, el desarrollador puede ir disponiendo de dinero, de tiempo en tiempo, hasta agotarlos.
Para hacer frente a las obligaciones de pago de la línea de crédito, los desarrolladores dejan en garantía un inmueble. Con frecuencia, los acreedores gravan registralmente el propio bien inmueble en proceso de construcción de, según sea el caso, departamentos, casas o locales comerciales. Si el crédito no se paga a tiempo, el acreedor se cobrará con ese inmueble, con independencia de si hubo contratos de promesa celebrados en el ínter.
Frente a ese atroz escenario es recomendable, en el caso de las preventas de inmuebles que van a existir en el futuro, que los inversionistas -sean o no consumidores- obren con precaución y con cautela: revisar, por sí o por un experto, en el Registro Público de la Propiedad si el inmueble pertenece en propiedad y puede disponer de él quien se le presenta en ese momento como su (promitente) vendedor. Si con motivo de esa revisión se desprende que el inmueble está gravado con una hipoteca (a consecuencia del crédito otorgado) es recomendable verificar el estado que guarda la situación crediticia del desarrollador.
Supongamos que un empresario está en proceso de construir un edificio de departamentos o de lotificar un gran terreno. Para ello ha llevado a cabo preventas de las unidades privativas resultantes. Paralelamente ha solicitado un crédito y el inmueble quedó en garantía fiduciaria. Los departamentos aun no se entregan porque no están terminados y los compradores firmaron contratos privados “que parecen ser de promesa de compraventa”. Resulta que el empresario dejó de pagar su línea de crédito y, antes de que firme con los compradores ante notario, el acreedor hipotecario le ejecuta y remata el inmueble dado en garantía.
En el supuesto referido, los (promitentes) compradores verán frustrados sus originales planes. Ahora tendrán, en función de la solidez de sus “contratos de promesa”, acciones judiciales qué ejercer para recuperar lo que pagaron, más intereses y, de ser el caso, penas convencionales pactadas o los daños y perjuicios, en defecto de la pena convencional. Puede también el perjudicado exigir el cumplimiento forzoso del contrato de promesa, lo que en teoría debería culminar con el otorgamiento y firma de escritura pública por orden de un juez, con el pago de daños y perjuicios.
En las calles circulan todo tipo de contratos privados. Algunos mejor redactados que otros; algunos con mejor técnica jurídica que otros. La redacción adecuada y la claridad en la aplicación del Derecho son un activo valioso que cualquier inversionista serio debe justipreciar.
Como no todo se puede controlar, si hay un conjunto de riesgos que se pueden minimizar. El primer remedio es celebrar ante notario, es decir, en escritura pública el contrato de promesa de compraventa. Su notario sabrá cuál es la mejor manera de confeccionarlo. El segundo es llevar a cabo una auditoría legal sería sobre el inmueble y una sobre la empresa vendedora. La mejor manera de proteger un derecho es no caer en incumplimiento, aun cuando el otro contratante lo haya hecho. Acuda con su notario antes de tomar decisiones a la ligera.
Todos los días nuestras bandejas de entrada de correos electrónico reciben mensajes de compradores que ven frustrados sus planes. Lamentablemente, ese mensaje debió haber llegado antes de firmar y antes de hacer pagos. Si la prudencia hubiera precedido al impulso, su patrimonio, como el de muchos otros, se hubiera protegido de una mejor manera.
Ante Notario
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