"En primer lugar, la legislación de Sinaloa no prohíbe la venta de inmuebles en proceso de construcción, ni la enajenación de lotes de fraccionamientos aún no terminados"

Gilberto Yáñez

Finalmente, el Alcalde mazatleco Alejandro Higuera Osuna comentó a los medios de comunicación el problema que padece Sinaloa y especialmente Mazatlán, por fraudes a extranjeros en la venta de inmuebles, pero es importante destacar que el problema no es la ingenuidad ni la falta de cultura jurídica de los extranjeros defraudados, sino la corrupción de funcionarios municipales y sobre todo, el atraso increíble de la legislación sinaloense en materia de protección al consumidor que adquiere inmuebles en nuestro estado.
1._ En primer lugar, la legislación de Sinaloa no prohíbe la venta de inmuebles en proceso de construcción, ni la enajenación de lotes de fraccionamientos aún no terminados. La ya ahora derogada Ley de Desarrollo de Centros Poblados prohibía desde 1970 expresamente la "pre-venta" o venta de lotes de una urbanización sin terminar y la tipificaba como delito.
Dicha ley fue derogada hace varios años y la nueva ley de Planeación es omisa sobre el tema, lo que convierte al Congreso del Estado en cómplice de inversores sin escrúpulos o muy confiados, que esperan obtener con la pre-venta el ingreso necesario para terminar la obra y pagar el financiamiento obtenido y que convencen a los compradores, mexicanos y extranjeros, para comprar lo que todavía no existe o que se encuentra en proceso de construcción o hipotecado a una empresa que otorgó el financiamiento para la obra.
En los países civilizados, Canadá, Estados Unidos, toda Europa y varios países sudamericanos, la venta de inmuebles en construcción o de lotes aún no urbanizados es posible, siempre y cuando la parte vendedora no pueda disponer de ninguna cantidad de dinero y deposite todo anticipo o pago del comprador en un depósito bancario que ganará intereses y cuyo importe se entregará al vendedor cuando éste haya terminado la construcción o la urbanización, la autoridad haya aprobado la obra, los asesores jurídicos del Gobierno de la ciudad hayan también aprobado la viabilidad jurídica de la venta, que ésta puede ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad y finalmente, que el vendedor firme la escritura o contrato definitivo de venta con el inmueble libre de gravamen bajo la supervisión de un notario público, quien deberá obtener oportunamente el certificado de Libertad de Gravámenes respectivo del Registro Público de la Propiedad.
Los estadounidenses y canadienses que compran en Mazatlán inmuebles en proceso de construcción o lotes sin urbanizar y pagan todo o parte del precio al vendedor, lo hacen porque no suponen que México se encuentra tan atrasado en materia de protección de derechos al comprador de inmuebles.
Los compradores mexicanos son ingenuos o simplemente se arriesgan, sabiendo que el vendedor puede incumplir, pero todos omiten consultar a un abogado o a un notario público para que verifique las circunstancias legales en que se encuentra el inmueble objeto de la venta. Si lo hicieran, evitarían un fraude tan evidente como costoso.
2._ La otra cara del problema es la corrupción de algunos funcionarios municipales, quienes frecuentemente autorizan la construcción de un edificio en zonas en donde por ley no deben hacerlo, ya sea porque se trate de una zona residencial para viviendas unifamiliares con dos pisos o plantas como máximo o porque autorizan al urbanizador de un fraccionamiento a realizar las obras sin la supervisión y vigilancia necesaria y después resulta que los lotes o las casas construidas no tienen los servicios urbanos señalados en la autorización o permiso municipal respectivo.
Cuando empiezan los conflictos judiciales que debe iniciar el comprador defraudado, el funcionario municipal causante del problema finge descuido y disfruta de su corrupción. Si la ley lo puede poner en la cárcel lo pensará dos veces antes de autorizar lo que no debe.
También es frecuente que los funcionarios municipales autoricen los regímenes de condominio en edificios aún no terminados, sin cumplir con los requisitos de la ley de Condominios, que obliga al Municipio a exigir al constructor una fianza que garantice la terminación de la obra y también los posibles vicios ocultos del edificio en proceso de construcción.
Es frecuente que el monto de la fianza que señala el Municipio es ridículo por insuficiente, lo que hace evidente el soborno recibido por el funcionario que autoriza lo que después se convierte en fraude, ya que garantizar la terminación de la obra significa necesariamente que la fianza debe ser por un importe suficiente para pagar el costo de la terminación del edificio y cuando menos un 30 por ciento más, para cubrir los aumentos de precios de los materiales. Los vicios ocultos, según los expertos, deben garantizarse con una cantidad no menor al 20 por ciento del valor de la construcción.
3._ La única solución es que el Congreso de Sinaloa haga lo que debió hacer hace cuando menos 50 años: copiar lo que otras legislaciones de otros países han legislado para evitar los fraudes inmobiliarios. Yo no conozco ninguna legislación estatal de México que cumpla con lo que en otros países es común y corriente, para evitar los fraudes cometidos por vendedores que aprovechan nuestro atraso legislativo y por funcionarios municipales corruptos.
Por supuesto, si un posible comprador, por voluntad propia desea poner en peligro su dinero para aprovechar el descuento que le ofrece el vendedor, podrá hacerlo, pero el comprador normal, que supone que la ley lo protege pero no se asesora con un abogado, podrá lograr que el vendedor sea sancionado por la autoridad estatal que verificará el delito de fraude. Es muy sencillo, pero se necesita que los diputados locales, después de 81 años de inactividad y de subordinación al Gobernador en la larga era del PRI en Sinaloa, se pongan a trabajar para proteger a quienes invierten en la compra de inmuebles en Sinaloa.
La construcción de inmuebles para su venta y la urbanización de fraccionamientos es la inversión que más empleos formales crea y que provoca más derrama por la compra de materiales y el pago de impuestos municipales. Debemos estimularla, pero sin fraudes que ahuyenten a los compradores que vienen de países civilizados.