A partir de 2004, con la reforma a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), se transitó hacia un modelo obligatorio de contratos de adhesión en materia inmobiliaria, lo que favoreció que llegaran al Poder Judicial de la Federación diversos amparos en los que se cuestionó, sin éxito, temas relacionados con la invasión de esferas de la Federación hacia las entidades federativas (por la pretendida intromisión en temas contractuales-civiles), entre otros.
La reforma soportó los embates en el amparo y se mantiene vigente. Incluso, a través de las NOM’s se ha pretendido ampliar la previsión legal. Es el caso de la NOM247 de reciente publicación en el DOF y que ha sido objeto de otros amparos, particularmente el de HSBC que estimó, sin éxito, estar sujeto sólo a la Ley para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros; y el de algunos notarios, aún pendiente de resolución, que alegan invasión de esferas a la legislación estatal y violación al principio de libre elección del notario.
La regulación vigente está destinada y acotada. El ámbito personal de validez se constriñe a los “fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público”, siendo su ámbito material de validez las “viviendas destinadas a casa habitación”.
Es decir, cualquier otro inmueble no es materia de tutela. Ello se corresponde con la naturaleza de las relaciones de consumo. No se protege a quien adquiere un local comercial. No se protege a quien adquiere un terreno (aunque la NOM lo haga). En el primer caso, la compra de un inmueble comercial no es un acto de consumo, es una inversión. En el caso de los terrenos, pudiera discutirse si el terreno forma parte de un entorno habitacional, parecería que entonces el adquirente lo destinará (potencialmente) a un fin privado. Sin embargo, la LFPC no los incluye, por lo que no pueden estimarse dentro del sistema de protección al consumidor, a pesar de que quien lo venda sea un fraccionador.
En lo que se refiere al ámbito subjetivo es conveniente detenerse un poco. Lo relevante de la relación de consumo es la contraparte del consumidor, esto es el proveedor. ¿Qué más da si es fraccionador o constructor? Lo que importa es que tenga en su activo el inmueble que traslada al consumidor y que dicho acto se dé en un contexto comercial-consumo.
Por ello hay que determinar el rol que, en la relación de consumo, tienen los promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público (los “AI”), pues por un lado la LFPC no se refiere a los AI en general, sino a los subordinados o dependientes de los proveedores (fraccionadores, constructores), y en cuanto y en tanto “mensajeros” del dueño del negocio.
Luego entonces, los AI no están sujetos a la LFPC de manera general y absoluta, mucho menos cuando actúan en el contexto de una actividad profesional o libre, en el que soportan su función de auxilio en la intermediación con un contrato de corretaje inmobiliario. Ello es así dado que solamente cuando, como dice el Código de Comercio, la mediación tenga por objeto negocios mercantiles, lo que pudiera acontecer solamente en contextos de relaciones de consumo.
La intermediación en la historia del comercio ha sido fundamental en la medida que la función de reunir la oferta con la demanda permite a las partes que venden y que compran negociar y, eventualmente, llevar a cabo alguna operación contractual, típicamente una compraventa (de mercancías o bienes en general). En ese sentido, los intermediaros son auxiliares del comercio.
No obstante, no siempre ni exclusivamente los AI apoyan a comerciantes/empresarios a encontrar a sus clientes. Es frecuente, sobre todo en la actualidad, el auxilio que se presta a personas no comerciantes a encontrar un cliente, contratante, comprador, etc. en la eventual enajenación de un bien inmueble.
Sostener lo contrario equivaldría a considerar siempre a los AI como proveedores. Y el absurdo consistiría en que sus consumidores serían tanto los empresarios como los clientes de los empresarios, los verdaderos consumidores. Un sistema tan mal diseñado estaría pensado para no funcionar.
Lo correcto es la determinación de la naturaleza jurídica del servicio y del contrato, aunque tarea compleja, no es imposible: vendrá determinada en función del carácter empresarial que el AI tenga, del carácter civil o mercantil del cliente del AI y, por último, en atención a las cualidades civiles o mercantiles de la operación futura (la que celebrarán el oferente y el demandante).
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