Licencia para ser intermediario

Con la publicación, relativamente reciente, del decreto 198 que contiene la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Estado de Sinaloa (“LPSI”), los agentes inmobiliarios (“AI”) van a tener una licencia expedida por la Secretaría General de Gobierno, con lo que estarán autorizados por el estado para realizar operaciones de intermediación inmobiliaria.

En un contexto en el que el desarrollo inmobiliario está cambiando no sólo la fisonomía de las ciudades, sino que está contribuyendo de manera evidente al crecimiento económico, y esperemos que también al desarrollo, es relevante analizar a detalle la LPSI.

El espacio limitado de esta columna invita a centrar el tema y dejar fuera otros que considero pueden ser abordados después. En primer orden, es necesario cuestionarse respecto de la naturaleza jurídica de los servicios que los AI prestan. En segundo lugar, debemos determinar cuál es la naturaleza jurídica de los contratos que celebran con sus clientes, sea el oferente del bien o el demandante del mismo. En tercer lugar, en función de dichos contratos, los AI adquieren cierto tipo de obligaciones y derechos, por lo que es necesario precisar qué es lo que el ordenamiento jurídico, con la nueva LPSI espera de ellos.

La intermediación en la historia del comercio ha sido fundamental en la medida que la función de juntar la oferta con la demanda permite a las partes que venden y que compran negociar y, eventualmente, llevar a cabo alguna operación contractual, típicamente una compraventa (de mercancías en general). En ese sentido, los intermediaros son auxiliares del comercio. No obstante, no siempre ni exclusivamente los intermediarios apoyan a comerciantes/empresarios a encontrar a sus clientes. Es frecuente, sobre todo en la actualidad, el auxilio que se presta a personas no comerciantes a encontrar un cliente, contratante, comprador, etc.

La determinación de la naturaleza jurídica del servicio y del contrato se antoja compleja pero no imposible: vendrá determinada en función del carácter empresarial que el AI tenga, del carácter civil o mercantil del cliente del AI y, por último, en atención a las cualidades civiles o mercantiles de la operación futura (la que celebrarán el oferente y el demandante).

Los AI típicamente celebran contratos de corretaje, con las denominaciones que se les han ido ocurriendo. En ocasiones, les llaman incluso “comisiones mercantiles”, haciendo gala de la necesidad de dejar claro que ellos buscan una retribución y que, al parecer, se da en el contexto de un acto de comercio. Los estudiosos del Derecho saben que la comisión mercantil es un mandato aplicado a actos de comercio, no un contrato de corretaje inmobiliario.

En esos contratos de corretaje la obligación esencia y que no puede faltar a cargo del AI es la de ser un auxiliar en la búsqueda de un cliente para su cliente. Logrado lo anterior, la obligación esencial de quien contrató al AI es la de pagar una retribución (comisión, prima, honorario). Existe un nexo causal que implica que solamente por el resultado de la gestión del AI se detonará el pago de la retribución acordada.

En la práctica, hemos asistido a un fenómeno ciertamente curioso en el que los AI han ido ofreciendo más servicios, quizá motivados por la aparición de agencias inmobiliarias que ven en el auge del desarrollo urbano una oportunidad para prestar un servicio que, bien realizado, puede ser de utilidad. Ahora, un corredor de bienes raíces pretende, sin ser experto en temas fiscales dar opiniones respecto de los impuestos por pagar; sin ser perito valuador, ofrecer “valores aproximados”; sin ser abogado, propone documentos jurídicos para que las partes se vinculen; sin tener un título profesional “asesoran” en compraventas, arrendamientos, fideicomisos y todo lo que suene a contrato traslativo de dominio o de uso.

La nueva LPSI realmente llama la atención. Por un lado, se nota la ausencia de pulcritud en el entendimiento de las instituciones jurídicas y de la naturaleza y alcances del corretaje inmobiliario y, por el otro, la presencia de absurdos y de disposiciones que serán letra muerta. Es más, la ley es desfavorable incluso para los propios corredores.

Entre los despropósitos que se pueden leer es el deber del AI de “[c]onocer e informar al cliente o usuario sobre cualquier vicio o condición especial que el bien inmueble presente”. ¿Qué es la condición especial que el inmueble presente? Resulta que los auxiliares del cliente le deben dar asesoría sobre vicios del inmueble. ¿A qué vicios se refiere? ¿Son expertos en ingeniería, arquitectura, diseño? Los vicios que conocemos en el Derecho son los llamados “vicios ocultos” y esos no se pueden conocer por nadie porque son ocultos.

Más barrabasadas: “Ser imparcial en la negociación de oferta y contraoferta que se origine por sus servicios inmobiliarios entre el vendedor y el interesado”. Resulta ahora que, sin tener un poder o mandato ni estar autorizado para ello, ¿el AI tiene el deber de negociar? ¿Es auxiliar en la búsqueda de la demanda o un negociador? En el contrato de corretaje se puede válidamente incluir la posibilidad de que el AI lleve a cabo esas funciones, pero hay que redactarlo con claridad.

Otra peor: “Advertir, orientar y explicar a los propietarios, compradores y a quienes pretenden realizar una operación inmobiliaria acerca del valor y las características de los bienes inmuebles y las consecuencias de los actos que realicen”. O sea, los AI son peritos valuadores, con conocimientos profundos sobre los inmuebles y sobre todas las disciplinas en las que haya consecuencias por los contratos que se celebren, así sean fiscales federales, estatales, municipales, familiares, fiduciarias, en materia de sociedades, inversión extranjera, etc.

Parece que los redactores de la LPSI descuidaron la técnica jurídica y provocaron un eventual caos porque es previsible que no cumplirán con sus deberes, abandonarán a los clientes, se ocultarán el día de la firma, o buscarán notarías a modo en las que exista una propensión a minimizar el cumplimiento de la ley. Es previsible que en ese contexto haya litigios sobre incumplimientos relacionados con información indebida o inexacta, asesoría poco profesional, efectos fiscales, adversos, vicios ocultos, consecuencias, inesperadas, daños y perjuicios, etc.

Para cerrar. El tema que atañe al notariado. Dice la LPSI que los notarios deben verificar que el AI cuenta con su licencia inmobiliaria, previo a la formalización del acto jurídico. ¿En las escrituras que se realicen, los notarios deberán hacer constar que comparecen a la celebración del acto las partes “auxiliadas por el agente inmobiliario X” quien exhibe su licencia vigente y declara (en términos de la LPSI) que ha cumplido con sus deberes y asume las consecuencias jurídicas de sus servicios?

Ojalá y los AI en verdad asistan a sus clientes y asuman los deberes legales con la seriedad y alcance propuestos por el decreto.

Ante Notario.