Entendiendo cómo funcionan los condominios

Dada la gran cantidad de condominios que existen en la ciudad, tanto horizontales (cotos privados) como verticales (torres de departamentos), es importante conocer cómo funcionan y qué figuras intervienen en su vida cotidiana.

Los condominios, técnicamente llamados régimen de propiedad en condominio, son una modalidad del derecho de propiedad individual en donde se mezclan la propiedad individual con la copropiedad de lo que se llama áreas comunes.

En pocas palabras, en un condominio existen propiedades individuales (casas o departamentos), pero también existen áreas comunes (calles, jardines, albercas, etc.) que pertenecen a todos los dueños en el porcentaje que señala la escritura pública mediante la que se crea el régimen de propiedad en condominio.

Para que exista orden en los condominios y para evitar que cada dueño quiera hacer lo que quiera con sus casas o departamentos y sobre todo con las áreas comunes, al establecerse el régimen de propiedad en condominio se fijan las reglas que regulan lo que se puede y no hacer con las propiedades individuales y con las áreas comunes.

Y para vigilar que esas reglas se cumplan, existen dos figuras clave: el comité de vigilancia y el administrador del condominio.

El comité de vigilancia sólo puede estar integrado por dueños de las casas o departamentos y su función, como su nombre lo indica, es vigilar que el administrador (que no necesita ser dueño) haga bien su trabajo.

Lo recomendable es que el administrador del condominio sea una asociación civil para evitar riesgos legales a los dueños, pero en algunos condominios se comete el error de que, los integrantes del comité de vigilancia son los mismos integrantes del consejo o comité de la asociación civil que administra el condominio.

Lo anterior porque obviamente que el comité de vigilancia que a su vez controla a la asociación civil que administra el condominio, no debe vigilarse a sí mismo para evitar conflictos de intereses y malos manejos de los fondos del condominio.

Para mantener en buenas condiciones al condominio en cuanto a las áreas comunes, cada dueño debe pagar mensualmente una cuota de mantenimiento cuyo monto se fija por la asamblea anual de dueños en el presupuesto anual de ingresos y de gastos.

Cada Comité de Vigilancia, bajo una figura que se conoce como responsabilidad fiduciaria, tiene el deber de demandar a los dueños que no pagan sus cuotas de mantenimiento y si no lo hacen, puede ser demandado por cualquier dueño para que los que forman el Comité de Vigilancia paguen por los que no pagan.

Al inicio de la vida de cada condominio, la ley, el régimen de propiedad en condominio y el reglamento correspondiente, establecen la obligación de cada dueño de pagar, además de la cuota mensual de mantenimiento, dos cuotas adicionales: una para el fondo de administración y otra para el fondo de reserva.

Normalmente se fija para el primer fondo el equivalente a dos o tres meses de los gastos normales (sueldos, impuestos, honorarios) y para el fondo de reserva también entre dos y tres meses que solo se puede utilizar para gastos extraordinarios, es decir, aquellos gastos que no son fijos o recurrentes cada mes y este fondo sólo se puede tocar por decisión de la asamblea general.

Los meses con los que se constituyen los fondos son las cantidades mínimas y la asamblea general de dueños puede fijar cantidades máximas.

Por su lado, la cantidad fijada como presupuesto anual de gastos es precisamente eso: un presupuesto, es decir, no es lo que necesariamente se debe gastar en el año.

Si el Comité de Vigilancia pretende gastar el total del presupuesto en gastos no necesarios sólo porque la asamblea aprobó ese presupuesto, no sólo está siendo un mal administrador del dinero de los dueños, sino que sus integrantes pueden ser sujetos de demandas civiles y denuncias penales.

En otras palabras, sólo un idiota o alguien que tiene un interés perverso en gastarse dinero ajeno, porque está dentro del presupuesto autorizado, lo hará.

Si en su condominio, el Comité de Vigilancia pretende hacer gastos no necesarios sólo porque hay dinero suficiente para hacerlos, empiece a sospechar que no lo están haciendo por decentes, sino porque es probable que los proveedores que recibirán ese dinero les vayan a dar una mochada.

Un buen Comité de Vigilancia tratará de gastar menos de lo que está en el presupuesto aprobado por la asamblea y, con el dinero ahorrado, no sólo podrá mantener la misma cuota de mantenimiento sin aumentarla cada año, sino que hasta puede bajarla.